Про затвердження Методики визначення шкоди та обсягу збитків, завданих підприємствам, установам та організаціям усіх форм власності внаслідок знищення та пошкодження їх майна у зв’язку із збройною агресією Російської Федерації, а також упущеної вигоди від неможливості чи перешкод у провадженні господарської діяльності

Відповідно до підпунктів 18 і 19 пункту 2 Порядку визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії Російської Федерації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 20 березня 2022 року № 326 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 22 липня 2022 року № 951), НАКАЗУЄМО:

1. Затвердити Методику визначення шкоди та обсягу збитків, завданих підприємствам, установам та організаціям усіх форм власності внаслідок знищення та пошкодження їх майна у зв’язку із збройною агресією Російської Федерації, а також упущеної вигоди від неможливості чи перешкод у провадженні господарської діяльності, що додається.

2. Департаменту політики власності Міністерства економіки України (Максимов О.А.) забезпечити подання цього наказу на державну реєстрацію до Міністерства юстиції України в установленому законодавством порядку.

3. Цей наказ набирає чинності з дня його офіційного опублікування.

4. Контроль за виконанням цього наказу залишаємо за собою.

МЕТОДИКА
визначення шкоди та обсягу збитків, завданих підприємствам, установам та організаціям усіх форм власності внаслідок знищення та пошкодження їх майна у зв’язку із збройною агресією Російської Федерації, а також упущеної вигоди від неможливості чи перешкод у провадженні господарської діяльності

І. Основні положення

1. Ця Методика застосовується під час оцінки (визначення розміру) реальних збитків, завданих підприємствам, установам та організаціям, іншим суб’єктам господарювання всіх форм власності внаслідок втрати, руйнування або пошкодження їх майна у зв’язку зі збройною агресією Російської Федерації (далі - збройна агресія), оцінки (визначення розміру) упущеної вигоди від неможливості чи перешкод у провадженні господарської діяльності зазначеними суб’єктами господарювання, а також оцінки потреб у відновленні майна суб’єктів господарювання.

Механізми оцінки (визначення розміру) реальних збитків, упущеної вигоди та оцінки потреб у відновленні, що наведені в цій Методиці, розроблено на підставі національних та міжнародних стандартів оцінки, а також керівних принципів Світового банку щодо оцінки збитків та інших матеріалів, що розроблені організаціями, визнаними у світовому співтоваристві.

Ця Методика є обов’язковою для використання під час оцінки збитків, завданих постраждалим внаслідок збройної агресії, проведення судової експертизи (експертного дослідження), пов’язаної з оцінкою збитків, завданих постраждалим внаслідок збройної агресії, та її положення переважають над іншими положеннями нормативно-правових актів, методик, рекомендацій тощо, які регулюють питання визначення розміру збитків, завданих підприємствам, установам, організаціям, іншим суб’єктам господарювання всіх форм власності. У разі якщо певні питання, пов’язані з оцінкою збитків, не врегульовано цією Методикою, застосовуються інші нормативно-правові акти з питань оцінки майна, що визначені такими згідно із Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», та оціночні процедури, що передбачені міжнародними та національними стандартами оцінки, міжнародною оціночною практикою. Необхідність та доцільність застосування інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна обґрунтовуються у звіті про оцінку збитків (висновку експерта).

Ця Методика передбачає механізми оцінки (визначення розміру) збитків, завданих підприємствам, установам, організаціям та іншим суб’єктам господарювання всіх форм власності внаслідок збройної агресії, оцінки (визначення розміру) упущеної вигоди від неможливості чи перешкод у провадженні господарської діяльності зазначеними суб’єктами господарювання, а також оцінки потреб у відновленні майна суб’єктів господарювання станом на дату оцінки, яка є датою не раніше ніж 23 лютого 2022 року. Оцінка (визначення розміру) збитків (упущеної вигоди) станом на дату оцінки, яка передує 23 лютого 2022 року, здійснюється шляхом проведення оцінки згідно з вимогами Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» або судової експертизи (експертного дослідження) згідно із Законом України «Про судову експертизу» з дотриманням методичного регулювання оцінки майна, яке здійснюється національними стандартами оцінки та міжнародними стандартами оцінки, європейськими стандартами оцінки, нормами міжнародної оціночної практики, що склалася, за наявності вихідних даних та інформаційних джерел, необхідних для проведення оцінки (визначення розміру) збитків.

Збитки в бухгалтерському обліку відображаються відповідно до положень (стандартів) бухгалтерського обліку, затверджених Міністерством фінансів України, або Міжнародних стандартів фінансової звітності залежно від того, яку концептуальну основу використовує підприємство для звітування.

2. Результат проведення оцінки збитків має вартісний вираз.

3. У цій Методиці вживаються терміни в таких значеннях:

валова вартість девелопменту - ціна, яка може бути отримана на дату оцінки під час продажу завершеного розвитком (будівництвом) об’єкта нерухомого майна на ринку, що відповідає грошовій сумі, достатній для покриття витрат на придбання ділянки землі та її поліпшення, включаючи вартість фінансування цих витрат та прибуток девелопера;

вартість заміщення - актуальні на дату оцінки витрати на створення/придбання подібного активу, що має еквівалентну корисність;

вартість відтворення - актуальні на дату оцінки витрати на відтворення точної копії активу;

висновок експерта - документ, який є результатом проведення судової експертизи (експертного дослідження) судовим експертом відповідно до Закону України «Про судову експертизу»;

вихідні дані - документи, у яких зазначені характеристики майна, що підлягає оцінці, у тому числі ті, що містяться в державних реєстрах або реєстрах органів місцевого самоврядування, та документи, складені відповідними комісіями під час огляду об’єкта збитку, які ґрунтуються на судженнях (свідченнях) членів комісій;

дійсний (ефективний) вік - визначений на дату оцінки період часу існування майна за умови належного рівня його утримання та експлуатації, своєчасного виконання робіт з технічного обслуговування і поточного ремонту (заміни) окремих елементів об’єкта;

залишкова вартість заміщення нерухомого майна - результат оціночної процедури, за якою вартість нерухомого майна визначається як сума ринкової вартості землі та вартості заміщення (відтворення) земельних поліпшень, зменшена на обсяг їх сукупного знецінення;

звіт про оцінку збитків - документ, що є результатом незалежної оцінки збитків, проведеної суб’єктом оціночної діяльності - суб’єктом господарювання (оцінювачем) відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»;

інтерес інвестора (вартість фінансування) - витрати, пов’язані із залученням коштів на придбання ділянки землі та на її поліпшення, за припущенням, що на дату фізичного завершення розвитку об’єкт нерухомості буде проданий чи наданий в оренду з ринковим рівнем заповнюваності;

інтерес девелопера (прибуток девелопера) - прийнятна з точки зору учасників ринку винагорода за підприємницьку ініціативу з розвитку певної нерухомості в конкретному місці на дату оцінки. Розмір прибутку відповідає рівню ризику, що бере на себе девелопер залежно від складності та тривалості розвитку нерухомості;

інформаційні джерела - дані, які додатково надаються або збираються з метою застосування оціночних процедур, визначених цією Методикою національними та міжнародними стандартами оцінки;

межа відповідальності - витрати, які були понесені чи які необхідно понести для створення умов для подальшого використання території та відновлення втраченого, пошкодженого та знищеного майна та/або майнових прав. Витрати, пов’язані з межею відповідальності, охоплюють період від початку збройної агресії до початку періоду відновлення майна та майнових прав;

оціночні процедури - дії (етапи) алгоритму реалізації методу оцінки, що конкретизує один або декілька методичних підходів до оцінки, виконання яких у певній послідовності дає можливість провести оцінку;

постраждалий(і) - суб’єкт господарювання незалежно від його організаційно-правової форми та форми власності, державна або комунальна установа, організація, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, держава Україна, яким завдано збитків внаслідок збройної агресії;

ринкова вартість - очікувана грошова сума, за яку актив або зобов’язання варто обмінювати на дату оцінки між готовими до транзакції та не пов’язаними між собою покупцем і продавцем, після належного маркетингу та за умови, що кожна сторона діяла обізнано, розсудливо і без примусу;

сучасне еквівалентне майно - майно, що має подібне до об’єкта оцінки призначення та еквівалентну корисність, але відрізняється від об’єкта оцінки сучасним проєктним рішенням та використанням сучасних економічних матеріалів і технологій виготовлення (створення, будівництва);

фізичне життя - строк, протягом якого майно можна використовувати за призначенням, перш ніж воно буде повністю зношене або коли його ремонт буде економічно недоцільним, за умови регулярного технічного обслуговування, але без урахування будь-якого відновлення чи модернізації.

Терміни «нерухома річ (нерухоме майно, нерухомість)», «рухома річ» та «збиток» вживаються у значенні, наведеному в Цивільному кодексі України, термін «суб’єкт господарювання» - у значенні, наведеному в Господарському кодексі України, термін «нерухомий об’єкт культурної спадщини» - у значенні, наведеному в Законі України «Про охорону культурної спадщини», термін «культурні цінності» - у значенні, наведеному в Законі України «Про музеї та музейну справу».

Інші терміни, що використовуються в цій Методиці, вживаються у значеннях, наведених у національних стандартах оцінки, інших нормативно-правових актах з оцінки майна, що відповідно до статті 9 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» здійснюють методичне регулювання оцінки майна.

4. Відповідно до цієї Методики об’єктом оцінки збитку є економічні втрати підприємств, установ та організацій, інших суб’єктів господарювання всіх форм власності, згідно з підпунктами 18 і 19 пункту 2 Порядку визначення шкоди та збитків, завданих Україні внаслідок збройної агресії Російської Федерації, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 березня 2022 року № 326 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 22 липня 2022 року № 951).

5. Оцінка шкоди та збитків, що проводиться відповідно до цієї Методики, здійснюється з такою метою:

визначення збитків, завданих внаслідок збройної агресії, у межах кримінальних проваджень відповідно до законодавства України;

визначення збитків, завданих внаслідок збройної агресії, для цілей подання постраждалими заяв на компенсацію;

визначення збитків, завданих внаслідок збройної агресії, для цілей подання позовів (у тому числі колективних) постраждалими до судових інстанцій, зокрема міжнародних, а також подання позову державою Україна до міжнародних судових інстанцій;

інші цілі, визначені законодавством.

6. Така мета згідно з цією Методикою досягається шляхом визначення у вартісному виразі:

розміру реальних збитків;

упущеної вигоди;

потреб у витратах, необхідних для відновлення майна та майнових прав, що зазнали руйнівного впливу внаслідок збройної агресії.

7. Оцінка збитків, завданих постраждалим внаслідок збройної агресії, здійснюється шляхом проведення незалежної оцінки збитків або є результатом проведення судової експертизи (експертного дослідження).

Незалежна оцінка збитків забезпечується суб’єктами оціночної діяльності - суб’єктами господарювання, визнаними такими Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (далі - суб’єкти оціночної діяльності), з дотриманням національних та міжнародних стандартів оцінки, з урахуванням особливостей, що визначені цією Методикою.

Судова експертиза (експертне дослідження), що пов’язана з оцінкою збитків, та діяльність судових експертів, що пов’язана з оцінкою майна, здійснюється на умовах і в порядку, передбачених Законом України «Про судову експертизу», з урахуванням особливостей методичного регулювання оцінки збитків, спричинених втратою, руйнуванням та пошкодженням майна державної, комунальної та приватної форм власності в ході збройної агресії, визначених цією Методикою. При цьому в дослідницькій частині висновку експерта відображаються всі процедури, пов’язані з оцінкою збитків, що визначені цією Методикою.

8. Об’єкт та мета оцінки повинні бути зазначені у звіті про оцінку збитків або висновку експерта.

9. Для цілей цієї Методики за умовну грошову одиницю приймають долар США. Отриманий результат в еквіваленті умовної грошової одиниці переводять у гривневий еквівалент за курсом Національного банку України на дату оцінки.

10. У разі проведення незалежної оцінки або судової експертизи (експертного дослідження) збитків, завданих суб’єктам державного сектору економіки, які мають стратегічне значення для економіки і безпеки держави, що виконують відповідні державні контракти або беруть участь у кооперації за державними контрактами, за наявності матеріальних носіїв, які є державною таємницею або інформацією з обмеженим доступом, незалежна оцінка або судова експертиза (експертне дослідження) таких носіїв проводиться суб’єктом оціночної діяльності або судовим експертом, які мають спеціальний дозвіл на провадження діяльності, пов’язаної з державною таємницею, та (або) залучені суб’єктом оціночної діяльності (судовим експертом) оцінювачі (судові експерти), яким в установленому законодавством порядку надано спеціальний допуск і доступ до державної таємниці відповідної форми.

II. Організаційні засади оцінки збитків (визначення розміру збитків у вартісному виразі)

1. Цей розділ визначає особливості проведення незалежної оцінки або судової експертизи (експертного дослідження) реальних збитків, упущеної вигоди та оцінки потреб у відновленні.

2. Незалежна оцінка збитків проводиться на підставі договору між суб’єктом оціночної діяльності та замовником такої оцінки, у якому встановлюється дата оцінки.

Оцінка збитків, що завдані об’єктам державної або комунальної форми власності, проводиться суб’єктом оціночної діяльності, обраним на конкурентних засадах у порядку, встановленому законодавством.

Замовниками оцінки є особи, визначені Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Судова експертиза, що пов’язана з оцінкою збитків (визначенням розміру збитків у вартісному виразі), призначається (доручається) відповідно до вимог Закону України «Про судову експертизу» та відповідного процесуального законодавства. Експертне дослідження, що пов’язане з оцінкою збитків (визначенням розміру збитків у вартісному виразі), призначається (доручається) відповідно до вимог законодавства.

3. За результатами незалежної оцінки збитків складається звіт про оцінку збитків в електронній формі та у паперовій формі (за необхідності), якщо складення звіту про оцінку збитків у паперовій формі визначено завданням на проведення оцінки збитків (договором на проведення оцінки майна) або законодавством.

Звіт про оцінку збитків підписується всіма оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку збитків, а також керівником суб’єкта оціночної діяльності або уповноваженою ним особою.

Електронна форма звітів підписується шляхом накладення кваліфікованого електронного підпису з урахуванням вимог законодавства у сфері електронних довірчих послуг.

4. Звіт про оцінку збитків складається суб’єктом оціночної діяльності з дотриманням вимог нормативно-правових актів з оцінки майна у стислій або повній формі.

Форма звіту про оцінку збитків визначається в договорі на проведення оцінки майна.

Для цілей подання позовів до міжнародних судових інстанцій складається повна форма звіту про оцінку збитків, який повинен відповідати міжнародним стандартам оцінки або загальновизнаним у світі стандартам, у випадку, якщо їх застосування вимагається відповідною міжнародною судовою інстанцією.

Звіт про оцінку збитків, що складається у стислій формі, повинен містить таку інформацію:

опис об’єкта оцінки;

стислий опис характеру та ступінь пошкоджень, яких майно зазнало, з посиланням на наявні підтверджувальні матеріали;

мету оцінки;

вид вартості;

дату оцінки;

використані вхідні дані та джерело їх отримання;

аналіз достовірності та достатності наявної вхідної інформації для проведення оцінки;

припущення та спеціальні припущення, на які спирався оцінювач під час проведення оцінки;

оціночні процедури, що були застосовані під час оцінки;

висновок про вартість;

дату складання звіту про оцінку збитків.

Висновок експерта складається судовим експертом з дотриманням вимог статті 4 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Закону України «Про судову експертизу», відповідного процесуального законодавства. У дослідницькій частині висновку експерта відображаються всі процедури, пов’язані з оцінкою збитків, що визначені цією Методикою.

5. Дата оцінки є датою, на яку проводиться оцінка збитків. Дата оцінки встановлюється з урахуванням положень частини третьої статті 225 Господарського кодексу України та є будь-якою датою, що передує або збігається з датою подання позову до суду (датою звернення до відповідного органу про компенсацію), але не раніше ніж 23 лютого 2022 року.

Звіт про оцінку збитків є дійсним до дати відшкодування збитків (включно).

Дата оцінки встановлюється в завданні на проведення оцінки збитків (договорі на проведення оцінки збитків).

6. Під час проведення оцінки збитків (визначення розміру збитків у вартісному виразі) релевантними видами вартості можуть бути: ринкова вартість, вартість заміщення, вартість відтворення, валова вартість девелопменту.

7. Виконавці оцінки (визначення розміру) збитків мають право доступу до об’єкта оцінки, документації та іншої інформації, яка є необхідною або має суттєве значення для проведення оцінки, отримують пояснення та додаткові відомості, необхідні для проведення оцінки, від замовника оцінки та інших осіб та здійснюють огляд об’єкта оцінки, зокрема із використанням технічних засобів та інформаційних джерел (дані дистанційного зондування Землі та їх похідних продуктів, фотоматеріали, відеоматеріали та інше).

Особистий огляд об’єкта оцінки проводиться оцінювачем суб’єкта оціночної діяльності, який здійснює незалежну оцінку збитків, або судовим експертом, який проводить (виконує) судову експертизу (експертне дослідження), зокрема з урахуванням режимних обмежень та за умови наявності доступу до такого об’єкта (на дату оцінки здійснено розмінування, доступ до майна наявний, безпечний та інше).

8. Оцінка (визначення розміру) збитків здійснюється за наявності вихідних даних, необхідних для проведення оцінки, та наявності інформаційних джерел.

Копії документів, що використовуються як вихідні дані, повинні бути чіткими та засвідчені в установленому законодавством порядку.

9. Інформаційними джерелами, що застосовуються під час оцінки збитків, є:

результати огляду об’єкта оцінки, що здійснений, зокрема із використанням технічних засобів та інформаційних джерел (фотоматеріали, відеоматеріали, дані дистанційного зондування Землі та їх похідні продукти, аналітика соціальних мереж, існуюча публічна інформація та інше);

ринкові дані, які застосовуються під час проведення оцінки збитків: інформація про угоди купівлі-продажу подібного до об’єкта оцінки майна, ринкові ціни на подібне майно тощо;

інформація з інших актів (звітів, висновків експертів), складених за результатами оцінки збитків;

інші інформаційні джерела, які можуть бути застосовані під час оцінки збитків.

10. Під час оцінки (визначення розміру) збитків відповідно до цієї Методики необхідним є отримання визначеного законодавством документа, який підтверджує, що втрата, руйнування або знищення майна відбулася внаслідок збройної агресії.

11. Рецензування звітів про оцінку збитків є обов’язковим у разі, якщо об’єктом оцінки є майно, яке належить до державної або комунальної форми власності. У такому випадку рецензування забезпечується Фондом державного майна України, його регіональними відділеннями, органами місцевого самоврядування (якщо об’єктом оцінки є майно, що належить до комунальної власності), які отримали повноваження на здійснення оціночної діяльності в процесі виконання функцій з управління та розпорядження майном і у складі яких працюють оцінювачі, та проводиться рецензентами, що працюють у Фонді державного майна України, його регіональних відділеннях, органах місцевого самоврядування (якщо об’єктом оцінки є майно, що належить до комунальної власності), або експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів. В інших випадках рецензування звіту про оцінку збитків здійснюється на запит особи, яка має заінтересованість у неупередженому критичному розгляді оцінки, за наявності конфліктів, спорів тощо та проводиться експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів.

У разі виникнення спорів, пов’язаних із результатами оцінки збитків (визначеного розміру збитків), зокрема спорів, які розглядаються в суді, неякісна (недостовірна) оцінка збитку встановлюється виключно за результатами рецензування звіту про оцінку збитків.

Якщо за результатом проведення рецензування звіту про оцінку збитків встановлено, що оцінка є неякісною (недостовірною), оцінка майна здійснюється повторно.

12. Оцінка збитків (визначення розміру збитків) здійснюється в такій послідовності:

підготовчий етап;

здійснення оціночних процедур або експертних досліджень;

складання звіту про оцінку збитків або висновку експерта.

13. На підготовчому етапі здійснюється:

ознайомлення з об’єктом оцінки шляхом опрацювання вихідних даних;

аналіз повноти вихідних даних;

аналіз інформаційних джерел;

аналіз рівня надійності ринкових даних - для випадків проведення незалежної оцінки збитків або судової експертизи (експертного дослідження);

укладання договору про проведення оцінки збитків - для випадків проведення незалежної оцінки збитків або призначається (доручається) згідно із Законом України «Про судову експертизу» та відповідним законодавством судова експертиза (експертне дослідження).

14. На підготовчому етапі проведення незалежної оцінки або судової експертизи (експертного дослідження) суб’єкт оціночної діяльності або судовий експерт аналізує рівень надійності ринкових даних у кожному конкретному випадку проведення оцінки збитків та відображає відповідну категорію надійності ринкових даних у звіті про оцінку збитків або висновку експерта. З цією метою ринкові дані поділяються на такі категорії:

1) категорія «A» - прямі зіставлення. До цієї категорії належать всі типи відповідних доказів про ціни, що були сплачені, запропоновані чи запитувані на ринку подібного майна;

2) категорія «B» - загальні ринкові дані. До цієї категорії належать дані, які можуть бути опосередкованим джерелом інформації про вартість, зокрема:

інформація з опублікованих джерел чи комерційних баз даних; її відносна важливість буде залежати від актуальності, авторитету та можливості перевірки;

інші непрямі докази (наприклад, індекси, історичні свідоцтва та інше);

дані про попит (пропозицію) на оренду, вакантність, інвестиції та інше;

3) категорія «C» - інші джерела. Існує також широкий спектр даних, які можуть дати загальне уявлення про вартість, зокрема свідоцтва про транзакції з нерухомістю інших типів та місць розташування, а також інші вихідні дані (наприклад, відсоткові ставки, рухи на фондовому ринку та прибутковість, які можуть бути індикатором прибутковості нерухомості).

15. Оплата робіт з проведення незалежної оцінки збитків, судової експертизи (експертного дослідження) та рецензування звітів про оцінку збитків у разі їх рецензування експертними радами саморегулівних організацій оцінювачів здійснюється за кошти підприємств, установ, організацій, фізичних осіб або інших джерел, що не заборонені законодавством.

III. Методичні засади оцінки реальних збитків (визначення розміру реальних збитків)

1. У цьому розділі встановлюються особливості оцінки реальних збитків (визначення розміру реальних збитків), завданих майну підприємств, установ та організацій, інших суб’єктів господарювання всіх форм власності внаслідок збройної агресії, а саме: нерухомого майна, рухомого майна (машини та обладнання), транспортних засобів (далі - ТЗ), товарно-матеріальних запасів та біологічних активів, єдиних майнових комплексів підприємств, установ та організацій, інших суб’єктів господарюванням усіх форм власності, культурних цінностей.

2. Визначення розміру реальних збитків здійснюється з урахуванням таких основних методичних вимог:

розмір реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати або знищення майна визначається як різниця між значеннями вартості такого об’єкта до та після заподіяння йому шкоди;

під час визначення розміру реальних збитків, завданих майну, припускається, що знецінення майна має прямолінійний характер і обчислюється як відношення дійсного віку об’єкта до строку його фізичного життя за умови належного рівня утримання та експлуатації;

у всіх випадках під час визначення розміру реальних збитків не враховується економічна (зовнішня) застарілість майна;

вартість пошкодженого, втраченого або знищеного майна після понесення збитків обчислюють з урахуванням ступеня придатності елементів такого майна для подальшого використання.

3. Визначення розміру реальних збитків внаслідок втрати, пошкодження та знищення нерухомого майна здійснюється з такими особливостями:

3.1. Розмір реальних збитків внаслідок втрати, пошкодження чи знищення нерухомого майна обчислюють як різницю між значеннями вартості такого майна до та після заподіяння йому шкоди.

3.2. Значення вартості нерухомого майна до заподіяння йому шкоди приймається на рівні ринкової вартості та/або залишкової вартості заміщення аналогічного чи подібного за місцем розташування, призначенням, розмірами, конструктивним вирішенням земельних поліпшень та їх технічним станом майна до початку збройної агресії.

3.3. Для визначення ринкової вартості нерухомого майна застосовується адитивна або мультиплікативна модель з відповідним обґрунтуванням обраних елементів порівняння, ступеня подібності об’єктів порівняння та розміру поправок на коригування відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

3.4. Обчислення ринкової вартості згідно з цією Методикою припускає можливість використовувати для порівняння дані аналітичних компаній про середні ціни, що склалися на ринку подібного до об’єкта оцінки нерухомого майна, з відповідним коригуванням (у разі потреби) на розбіжності між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки в основних елементах порівняння.

3.5. Обчислення залишкової вартості заміщення (відтворення) нерухомого майна до заподіяння шкоди здійснюється за такою формулою:

3.6. Вартість ділянки землі визначають шляхом зіставлення продажів подібних за місцем розташування, розміром та передбаченим характером поліпшень вакантних земельних ділянок або шляхом обчислення її залишкової вартості у складі нещодавно завершеної розвитком нерухомості з близькими до оцінюваної нерухомості характеристиками.

3.7. Вартість заміщення (відтворення) включає прямі витрати (вартість будівництва) та непрямі витрати (гонорари консультантів та витрати на маркетинг), достатні для створення (придбання) відповідного об’єкта поліпшення.

3.8. Вартість будівництва визначають відповідно до пунктів 3.30-3.40 Кошторисних норм України «Настанова з визначення вартості будівництва», затверджених наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 01 листопада 2021 року № 281.

Обчислення вартості будівництва згідно з цією Методикою допускає можливість використовувати укрупнені показники витрат на будівництво, визначені Міністерством розвитку громад та територій України, з відповідним коригуванням (у разі потреби) на розбіжності між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки в основних елементах порівняння.

3.9. Значення ставки компаундування i, яке детерміновано тривалістю будівництва (розвитку), вираженою кількістю місяців h, обчислюють на підставі річної ставки компаундування iA:

Значення річної ставки компаундування визначають на дату оцінки за даними інформаційного джерела - вебсайту www.Global-Rates.com щодо річної ставки LIBOR у доларах США, значення якої збільшено на премію за ризик країни та за ризик, пов’язаний з розвитком нерухомості.

Тривалість періоду будівництва (розвитку) визначають залежно від призначення земельного поліпшення, його розміру та конструктивного вирішення.

Визначення тривалості будівництва згідно з цією Методикою припускає можливість використовувати усереднені показники тривалості будівництва, встановлені для будівель і споруд різного призначення, розміру та конструктивного вирішення відповідно до ДСТУ Б А.3.1-22:2013 «Визначення тривалості будівництва об’єктів» з відповідним коригуванням (у разі потреби) на розбіжності між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки в основних елементах порівняння.

3.10. Ступінь знецінення нерухомого майна встановлюють на основі припущення про належний рівень утримання та експлуатації будівель (споруд) та пов’язаного з ними обладнання та устаткування, за яким єдиною причиною знецінення є неусувна застарілість конструктивних елементів, строк корисної служби яких співпадає зі строком фізичного життя будівлі (споруди), що обчислюється за такою формулою:

Тривалість фізичного життя визначають залежно від призначення будівлі (споруди) згідно з додатком 1 до цієї Методики.

3.11. Значення вартості нерухомого майна до заподіяння йому шкоди, отримане на підставі методу залишкової вартості заміщення, узгоджується (за можливостю) з результатом, отриманим за допомогою ринкового порівняння.

3.12. Оцінка об’єктів, незавершених будівництвом, ґрунтується на припущенні, що вартість таких об’єктів до заподіяння їм шкоди відображає залишкову суму після вирахування всіх витрат, необхідних для завершення будівництва, з очікуваної вартості нерухомості, завершеної розвитком відповідно до затвердженого проєкту. Визначення вартості зазначених об’єктів здійснюється за такою формулою:

3.13. Вартість пошкодженого або знищеного майна після завдання збитків, обчислюють з урахуванням ступеня придатності елементів такого майна для подальшого використання за формулою:

Ступінь придатності конструктивних елементів будівлі (споруди) для подальшого використання визначається за результатами технічного обстеження будівлі чи споруди, що здійснюється відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 квітня 2017 року № 257, та (або) до Методики обстеження будівель та споруд, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, бойових дій та терористичних актів, затвердженої наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 квітня 2022 року № 65.

3.14. У разі втрати нерухомого майна або визнання неможливим його відновлення в межах існуючої ділянки землі розмір реальних збитків, завданих такому майну, дорівнює ринковій вартості або залишковій вартості заміщення (відтворення) нерухомого майна з урахуванням стану, який це майно мало на дату заподіяння шкоди.

3.15. У разі пошкодження, втрати чи знищення земельних поліпшень нерухомого майна розмір реальних збитків, завданих такому майну, обчислюють за формулою:

3.16. Загальний ступінь придатності будівлі (споруди) для подальшого використання відповідатиме сумі ступенів придатності окремих конструктивних елементів, зважених на їх частку у вартості заміщення (відтворення) будівлі чи споруди:

3.17. Розмір реальних збитків, завданих частині пошкодженого майна (квартирі, приміщенню), визначається як її частка в загальній площі (будівельному об’єму чи інших одиницях функціонального призначення) будівлі з урахуванням ступеня придатності її конструктивних елементів для подальшого використання.

3.18. У звіті про оцінку збитків, що були завдані садибі (сукупності поліпшень однієї земельної ділянки), окремо відображається розмір реальних збитків, завданих основному житловому будинку.

3.19. Загальний розмір реальних збитків для групи одиниць нерухомого майна обчислюють як суму пооб’єктних результатів.

Середній розмір реальних збитків для групи одиниць нерухомого майна обчислюють як середню величину, зважену за загальною площею (будівельним об’ємом чи іншою одиницею функціонального призначення) будівлі кожної одиниці нерухомості.

3.20. Оцінка (визначення розміру) реальних збитків, завданих нерухомому об’єкту культурної спадщини, є предметом окремого розгляду оцінювача з урахуванням вимог національних, міжнародних стандартів оцінки та потребує врахування особливостей оцінюваного об’єкта, що зумовлені його історичною та(або) культурною цінністю.

З урахуванням визнаної важливості збереження об’єктів культурної спадщини (Другий протокол до Гаазької конвенції про захист культурних цінностей у разі збройного конфлікту 1954 року, ратифікований Законом України від 30 квітня 2020 року № 585-IX «Про приєднання України до Другого протоколу до Гаазької конвенції про захист культурних цінностей у разі збройного конфлікту 1954 року») розмір реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати або знищення нерухомого об’єкта культурної спадщини визначають із застосуванням коефіцієнта, що враховує культурну цінність об’єкта, за такою формулою:

Джерелами інформації для визначення коефіцієнта, що характеризує культурну цінність нерухомого об’єкта культурної спадщини, можуть бути (у разі наявності) матеріали облікової документації, зокрема паспорт пам’ятки, охоронний договір.

4. Визначення розміру реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення рухомого майна (машини та обладнання) здійснюється з такими особливостями:

4.1. Оцінка (визначення розміру) реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення рухомого майна (машини та обладнання) передбачає визначення актуалізованих на дату оцінки витрат, необхідних для заміни такого майна, непридатного для подальшого використання, як об’єктів у цілому з урахуванням стану, який це майно мало на дату заподіяння шкоди, беручи до уваги його вік, технічний стан та строк корисної служби, що залишився.

Для цілей цієї Методики пошкодженим, втраченим або знищеним рухомим майном (машини та обладнання), щодо якого оцінюють реальні збитки, є майно, що внаслідок заподіяння шкоди від збройної агресії втратило здатність виконувати свої первинні технологічні функції, для яких воно призначене. Розмір реальних збитків внаслідок пошкодження вказаного майна приймається таким, що дорівнює розміру реальних збитків внаслідок знищення такого майна.

Зазначене майно оцінюють виходячи з облікових даних фінансової звітності підприємства - власника або балансоутримувача такого майна, складеної станом на 31 грудня 2021 року, що відображає фактично понесені витрати на придбання майна.

Крім фінансової звітності станом на 31 грудня 2021 року використовується повна фінансова звітність підприємства, складена, підписана та погоджена в установленому законодавством порядку станом на дату, що більш наближена до дати заподіяння шкоди майну підприємства (за наявності такої звітності).

Фактичні витрати, понесені у зв’язку з придбанням або створенням майна, для цілей цієї Методики розглядають як витрати на відтворення активу в припущенні, що всі витрати, понесені типовим учасником ринку, відображені в балансовій вартості активу. Фактичні витрати суб’єкта господарювання індексують до вартості еквівалента станом на дату оцінки.

4.2. Обсяг витрат, необхідних для заміни пошкодженого, втраченого та(або) знищеного рухомого майна, обчислюють як витрати на відтворення майна, що скориговані на ступінь знецінення майна на дату заподіяння шкоди, за такою формулою:

Актуалізовані на дату оцінки витрати на відтворення майна визначають шляхом індексації облікової вартості майна (первісної або залишкової на дату останньої переоцінки за справедливою вартістю) за такою формулою:

Коефіцієнт індексації розраховується на підставі базисних цінових індексів за такою формулою:

За базисні цінові індекси приймаються індекси зміни вартості продукції підприємств машинобудування згідно з додатком 3 до цієї Методики.

4.3. З метою визначення реальних збитків усе рухоме майно (машини та обладнання) поділяють на дві категорії:

1) категорія 1 - рухоме майно (машини та обладнання), що відноситься до груп із шифром 400-461, 500-503, 505-507, 800 та 900 відповідно до класифікатора рухомого майна (машин та обладнання) (додаток 4 до цієї Методики) та яке відповідно до облікової політики підприємств, що були їх утримувачами, раніше переоцінювалося для цілей бухгалтерського обліку за справедливою вартістю;

2) категорія 2 - інше рухоме майно, що не належить до категорії 1.

4.4. Майно категорії 1 оцінюють за обліковою залишковою вартістю (справедливою вартістю), визначеною за результатами останньої переоцінки на дату такої переоцінки, що збільшена на індекс зміни вартості продукції підприємств машинобудування, що визначається згідно з додатком 3 до цієї Методики, з дати останньої переоцінки до дати оцінки включно та зменшена на знецінення з дати останньої переоцінки по дату оцінки включно.

Для визначення вартості майна, що належить до категорії 1, використовують значення справедливої вартості за результатами останньої переоцінки на дату такої переоцінки, що не враховує її зменшення за рахунок застосування рівня економічного знецінення (зменшення корисності активів).

Знецінення з дати останньої переоцінки по дату оцінки включно для майна категорії 1 визначають за такою формулою:

Якщо ступінь знецінення d за результатами такого розрахунку демонструє від’ємне значення або перевищує 0,85, то вона для подальшого визначення вартості майна приймається на рівні 0,85.

4.5. Майно категорії 2 оцінюють за обліковою первісною вартістю, що збільшена на індекс зміни вартості продукції підприємств машинобудування (додаток 3 до цієї Методики) з дати введення в експлуатацію по дату оцінки включно та зменшена на знецінення за весь строк експлуатації. У випадках, коли дата вводу в експлуатацію такого активу раніша, ніж 01 січня 1996 року, облікова первісна вартість на індекс цін виробників промислової продукції (ІЦВ) не збільшується.

Знецінення для майна категорії 2 визначається за такою формулою:

Якщо ступінь знецінення d за результатами такого розрахунку перевищує 0,85, то він для подальшого визначення вартості майна приймається на рівні 0,85.

4.6. Витрати на монтаж та налагодження для обладнання, якщо по факту вони були вже понесені власником на дату заподіяння шкоди, окремо не враховують, оскільки за правилами ведення бухгалтерського обліку такі витрати вже відображені в балансових показниках вартості майна.

4.7. Оцінка реальних збитків, завданих окремим об’єктам рухомого майна підвищеної технологічної складності, унікальності, значущості тощо, є предметом окремого розгляду оцінювача відповідно до вимог національних та міжнародних стандартів оцінки.

4.8. Визначення вартості рухомого майна, що належало окремим фізичним особам - підприємцям та не відображене у фінансовій звітності будь-яких підприємств, здійснюється шляхом проведення незалежної оцінки або судової експертизи (експертного дослідження) з дотриманням Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», вимог міжнародних та національних стандартів оцінки, норм міжнародної оціночної практики, що склалася, та визначення ринкової вартості або залишкової вартості заміщення (відтворення) у разі наявності доказів щодо його існування на дату заподіяння шкоди, інформації щодо віку та технічного стану.

5. Визначення розміру реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення такого рухомого майна, як ТЗ, здійснюється з такими особливостями:

5.1. Оцінка (визначення розміру) реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення ТЗ передбачає визначення актуальних на дату оцінки витрат, необхідних для ремонту та(або) заміни непридатних для подальшого використання складових такого майна, до стану, який цей об’єкт мав на дату заподіяння шкоди, беручи до уваги його вік.

5.2. Оцінку реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення ТЗ проводять за таким алгоритмом:

а) якщо ТЗ потенційно можливо відновити до рівня технічних вимог виробника і сума такого відновлювального ремонту із заміною та(або) ремонтом декількох складових не перевищує вартості ТЗ до пошкодження (відновлювальний ремонт економічно доцільний), реальні збитки дорівнюють сумі відновлювального ремонту:

б) якщо ТЗ взагалі неможливо відновити до технічних вимог виробника (внаслідок порушення геометричних розмірів каркасу салону, впливу високих температур тощо) та (або) сума відновлювального ремонту перевищує вартість ТЗ до пошкодження (відновлювальний ремонт економічно недоцільний), реальні збитки дорівнюють ринковій вартості такого рухомого майна:

5.3. У разі коли відновлювальний ремонт є економічно доцільним, для визначення суми реальних збитків застосовують витратний підхід і метод калькуляції вартості відновлювального ремонту. Вартість відновлювального ремонту складається з вартості ремонтно-відновлювальних робіт, вартості необхідних для ремонту матеріалів та вартості нових складників, що підлягають заміні під час ремонту. При цьому вартість нових складників, що підлягають заміні під час ремонту, не коригується на величину фізичного зносу.

5.4. У разі коли відновлювальний ремонт є економічно недоцільним або ТЗ неможливо відновити до технічних вимог виробника, розмір реальних збитків дорівнює ринковій вартості таких об’єктів з урахуванням стану, який цей об’єкт мав на дату заподіяння шкоди. Основним підходом, який використовується для оцінки ТЗ, є порівняльний підхід.

Ринкова вартість ТЗ враховує його комплектність, укомплектованість і фактичний технічний стан, строк експлуатації, особливості кон’юнктури ринку регіону.

Для цілей цієї Методики визначення ринкової вартості ТЗ проводять на підставі їх цін продажу та поточних цін пропозиції до продажу, які зазначені у вітчизняних довідниках станом на дату оцінки. Зазначені ціни є статистично усередненими ціновими даними ТЗ, які були відчужені в Україні, згідно з умовами, що відповідають змісту і поняттю «ринкова вартість». Джерелами інформації для визначення вартості ТЗ до пошкодження є фахові довідкові видання, зокрема «Бюлетень автотоварознавця», та інші джерела, які є актуальними на дату оцінки.

Використання зарубіжної довідкової літератури допускається в разі відсутності потрібної інформації у вітчизняних довідниках.

5.5. У разі відсутності довідкової інформації щодо середньої ринкової ціни ідентичного ТЗ формують інформаційну базу вартостей цін пропонування щодо конкретного типу ТЗ. Як джерело під час створення такої інформаційної бази використовують інформацію щодо цін пропонування відповідних автомобілів із спеціалізованих інтернет-видань та періодичних видань на дату оцінки.

У подальшому під час використання як вихідних даних вартості цін пропонування суттєвим етапом є врахування відповідної поправки, яка враховує тенденції зміни ціни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування, яка склалася на ринку на дату оцінки. Таку поправку обґрунтовують як різницю між вартістю пропозиції та ціною продажу ТЗ за даними фахових довідкових видань для аналогічного ТЗ або для ТЗ, який за своїми характеристиками є максимально наближений до ТЗ, що є об’єктом оцінки.

5.6. Оцінка (визначення розміру) реальних збитків, завданих судноплавним засобам та літальним апаратам, є предметом окремого розгляду оцінювача відповідно до вимог національних та міжнародних стандартів оцінки.

6. Визначення розміру реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення товарно-матеріальних запасів та біологічних активів здійснюється з такими особливостями:

6.1. Визначення розміру реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення товарно-матеріальних запасів та біологічних активів передбачає визначення актуалізованих на дату оцінки витрат, необхідних для заміни такого майна.

6.2. Для цілей цієї Методики пошкоджені, знищені, втрачені товарно-матеріальні запаси та біологічні активи, щодо яких оцінюють реальні збитки, розглядають як майно, що внаслідок заподіяння шкоди втратило свої первинні функціональні та споживчі властивості продукції, надані їй у процесі проєктування та виробництва. Розмір реальних збитків внаслідок пошкодження вказаного майна приймається таким, що дорівнює розміру реальних збитків внаслідок знищення такого майна.

6.3. Розмір реальних збитків щодо такого майна оцінюють, виходячи з облікових даних фінансової звітності суб’єкта господарювання, установи, організації, облікових даних фінансової звітності власника або балансоутримувача такого майна, складеної станом на 31 грудня 2021 року, що відображає фактично понесені витрати на придбання майна. Оцінка проводиться за наявності одного з таких документів: копії протоколу огляду місця подій, що підтверджує факт пошкоджень, втрати або знищення майна, або акта/виписки з протоколу огляду місця подій, що підтверджує факт пошкоджень/знищення/втрату майна, або експертного висновку торгово-промислової палати щодо обстеження залишків готової продукції, напівфабрикатів або сировини по кількості і якості та втратах за підсумком пошкодження/знищення товарів, або інших доказах щодо наявності такого майна на дату заподіяння шкоди.

Крім фінансової звітності станом на 31 грудня 2021 року використовується повна фінансова звітність підприємства, складена, підписана та погоджена в установленому законодавством порядку станом на дату, що більш наближена до дати заподіяння шкоди майну підприємства (за наявності такої звітності).

При цьому значення облікових показників вартості майна станом на 31 грудня 2021 року для визначення розміру реальних збитків спочатку враховують в умовних грошових одиницях. Для цілей цієї Методики за умовну грошову одиницю приймають долар США. Значення курсу для перерахунку облікових показників вартості засноване на офіційному курсі гривні до долара США станом на 31 грудня 2021 року та становить 27,28 гривні за умовну грошову одиницю. Після визначення розміру реальних збитків в еквіваленті умовної грошової одиниці її значення переводять у гривневий еквівалент за курсом Національного банку України на дату оцінки.

7. Визначення розміру реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення єдиних майнових комплексів підприємств (далі - ЄМК), установ та організацій усіх форм власності здійснюється із такими особливостями:

7.1. Оцінка (визначення розміру) реальних збитків внаслідок зменшення вірогідності одержання майбутніх економічних вигід від дебіторської заборгованості, пошкодження, втрати та(або) знищення ЄМК підприємств, установ та організацій усіх форм власності передбачає визначення актуалізованих на дату оцінки витрат, необхідних для відновлення такого майна як об’єктів у цілому з урахуванням стану, яке це майно мало на дату заподіяння шкоди, беручи до уваги його склад, вік, стан активів та склад зобов’язань.

7.2. Для оцінки реальних збитків щодо ЄМК підприємств, які знищені, застосовують майновий та дохідний підходи.

7.3. Майновий підхід застосовують для оцінки реальних збитків як основний. Вхідними даними для застосування майнового підходу є копії балансу (звіту про фінансовий стан) станом на 31 грудня 2021 року та матеріали інвентаризації.

Крім фінансової звітності станом на 31 грудня 2021 року використовується повна фінансова звітність підприємства, складена, підписана та погоджена в установленому законодавством порядку станом на дату, що більш наближена до дати заподіяння шкоди майну підприємства (за наявності такої звітності та матеріалів інвентаризації на відповідну дату).

7.4. Визначення вартості активів та зобов’язань на дату оцінки проводять з урахуванням таких особливостей:

необоротні активи в частині основних засобів, незавершеного будівництва, інвестиційну нерухомість оцінюють за методологією, що передбачена для таких активів відповідно до пунктів 3-5 цього розділу;

нематеріальні активи, якщо права на них знищені, втрачені оцінюють на засадах незалежної оцінки або судової експертизи (експертного дослідження) з дотриманням Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», вимог міжнародних та національних стандартів оцінки, норм міжнародної оціночної практики, що склалася;

довгострокові фінансові вкладення, довгострокові та поточні фінансові інвестиції, якщо такі представлені у формі ЄМК підприємств або корпоративних часток у господарських товариствах, які також пошкоджені та(або) знищені, оцінюють відповідно до цієї Методики; якщо ЄМК відповідних підприємств не є такими, що пошкоджені, втрачені або знищені, вартість таких вкладень та інвестицій під час визначення збитків не враховується;

довгострокові фінансові вкладення, довгострокові та поточні фінансові інвестиції, якщо вони мають іншу форму, ніж ЄМК підприємств, або корпоративні частки в господарських товариствах, які також знищені, оцінюють виходячи з облікової вартості таких активів, що відображена в бухгалтерському обліку; якщо вони не є такими, що пошкоджені, втрачені або знищені, їх вартість під час визначення збитків не враховується;

довгострокову дебіторську заборгованість, відстрочені податкові активи та інші необоротні активи оцінюють виходячи з облікової вартості таких активів, що відображена в бухгалтерському обліку;

матеріальні оборотні активи (запаси, товари) та біологічні активи оцінюють за методологією, яка передбачена для таких активів пунктом 6 цього розділу, виходячи з облікової вартості таких активів, що відображена в бухгалтерському обліку;

поточну дебіторську заборгованість, векселі одержані, інші види оборотних активів оцінюють виходячи з облікової вартості таких активів, що відображена в бухгалтерському обліку;

необоротні активи, утримувані для продажу, та групи вибуття оцінюють залежно від їх природи за методологією, що передбачена для таких активів пунктами 3-5 цього розділу;

поточну вартість довгострокових та поточних зобов’язань визнають такою, що дорівнює обліковій вартості, відображеній у бухгалтерському обліку.

Значення облікових показників вартості майна станом на 31 грудня 2021 року, що використовують для вказаних видів активів та зобов’язань для визначення розміру складових реальних збитків, спочатку враховують в умовних грошових одиницях. Для цілей цієї Методики за умовну грошову одиницю приймають долар США. Значення курсу для перерахунку облікових показників вартості засноване на офіційному курсі гривні до долара США станом на 31 грудня 2021 року та становить 27,28 гривні за умовну грошову одиницю. Після визначення розміру реальних збитків для вказаних видів активів в еквіваленті умовної грошової одиниці її значення переводять в гривневий еквівалент за курсом Національного банку України на дату оцінки.

Для виконання подальших розрахунків складові реальних збитків щодо тих видів майна, оцінка яких виконується відповідно до пунктів 3-5 цього розділу, також ураховують в умовних грошових одиницях за вказаним курсом станом на 31 грудня 2021 року.

7.5. Дохідний підхід застосовують за наявності вихідних даних та інформаційних джерел, необхідних для застосування такого підходу у випадках коли вартість знищеного, втраченого ЄМК значною мірою формувалася нематеріальними активами та гудвілом. Значення реальних збитків, що отримане з використанням дохідного підходу, береться за основу в тих випадках, коли воно перевищує значення реальних збитків, яке отримане з використанням майнового підходу.

7.6. У разі коли ЄМК підприємства знищений фізично, але при цьому підприємство не припинило свого існування як юридична особа і відомо, що в цієї юридичної особи:

залишаються права на отримання довгострокової та поточної дебіторської заборгованості, погашення векселів одержаних, права на грошові кошти, інші види оборотних активів, що не мають матеріальної форми;

залишаються зобов’язання щодо погашення довгострокових та поточних зобов’язань перед іншими юридичними та фізичними особами,

тоді визначене значення реальних збитків щодо ЄМК, незалежно від того, який підхід було застосовано, відповідно повинно бути:

зменшене на зазначену вище вартість довгострокової та поточної дебіторської заборгованості, векселів одержаних, грошових коштів, інших видів оборотних активів, що не мають матеріальної форми;

збільшене на зазначену вище вартість довгострокових та поточних зобов’язань перед іншими юридичними та фізичними особами.

У разі коли відомо, що підприємство - юридична особа, маючи права на отримання довгострокової та поточної дебіторської заборгованості, погашення векселів одержаних, тим не менш позбавлене можливості отримання (у повному обсязі або частково) довгострокової та поточної дебіторської заборгованості або погашення векселів, одержаних у зв’язку з тим, що контрагенти у свою чергу постраждали внаслідок збройної агресії, значення реальних збитків щодо ЄМК, повинно зменшуватися тільки на таку частину вартості довгострокової та поточної дебіторської заборгованості, векселів одержаних, щодо якої є можливість та вірогідність її отримання.

Вхідними даними для оцінки поточної вартості розрахунку довгострокової та поточної дебіторської заборгованості, векселів одержаних, щодо якої є можливість та ймовірність її отримання, є дані, що надаються підприємством за формою, наведеною в додатку 5 до цієї Методики, відповідно до фінансової звітності.

Надалі для отримання поточної вартості довгострокової та поточної дебіторської заборгованості, векселів одержаних значення їх вартості, наведені в первинних документах, дисконтуються з урахуванням очікуваного найбільш імовірного терміну отримання та загальної ймовірності такого отримання. За ставку, значення якої становить 5,13 %, обирають дохідність строкових депозитів у національній валюті для суб’єктів господарювання за даними статистичної звітності банків України, усереднену за період з листопада 2021 року по січень 2022 року включно*.

У подальшому значення реальних збитків щодо ЄМК, незалежно від того, який підхід було застосовано, зменшується на отриману поточну вартість довгострокової та поточної дебіторської заборгованості, векселів одержаних.

__________
* Дохідність строкових депозитів у національній валюті для суб’єктів господарювання усереднена за три місяці (листопад 2021 року - січень 2022 року) за даними https://bank.gov.ua/ua/statistic/sector-financial, що безпосередньо передують початку військових дій та є репрезентативними з точки зору такої дохідності.

7.7. Визначення вартості реальних збитків щодо пошкодженого ЄМК у частині заміни втрачених, знищених або пошкоджених активів здійснюється за методологією, що викладена в підпунктах 7.1-7.3 цього пункту.

Розмір реальних збитків щодо пошкодженого ЄМК визначається як сума розмірів складових реальних збитків, визначених щодо втрачених, знищених або пошкоджених активів, що входили у склад майна ЄМК.

Для визначення вартості пошкодженого ЄМК дохідний підхід не застосовується.

7.8. Якщо корпоративні частки в господарських товариствах або підприємствах іншої організаційної форми, що утворені на базі ЄМК, належать декільком постраждалим, розмір реальних збитків для кожного з постраждалих визначається як частка в реальних збитках щодо ЄМК, пропорційна розміру корпоративної частки в ЄМК, яка належить кожному з постраждалих.

7.9. Якщо ЄМК підприємства не був пошкоджений, втрачений та(або) знищений, розмір реальних збитків щодо такого ЄМК визначається як різниця між обліковою вартістю довгострокової та поточної дебіторської заборгованості, векселів одержаних, що відображена в бухгалтерському обліку (із дотриманням вимог підпункту 7.3 цього пункту) та поточною вартістю довгострокової та поточної дебіторської заборгованості, векселів одержаних, що розраховується відповідно до абзаців сьомого-дев’ятого підпункту 7.6 цього пункту.

8. Визначення розміру реальних збитків внаслідок втрати, пошкодження та(або) знищення культурних цінностей здійснюється з такими особливостями:

8.1. Для цілей цієї Методики розмір реальних збитків як пошкоджених, так і знищених, втрачених культурних цінностей, приймається таким, що дорівнює розміру реальних збитків внаслідок знищення такого майна.

До культурних цінностей належать об’єкти матеріальної та духовної культури, що мають художнє, історичне, етнографічне та наукове значення і підлягають збереженню, відтворенню та охороні відповідно до законодавства України, а саме:

оригінальні художні твори живопису, графіки та скульптури, художні композиції та монтажі з будь-яких матеріалів, твори декоративно-прикладного і традиційного народного мистецтва;

предмети, пов’язані з історичними подіями, розвитком суспільства та держави, історією науки і культури, а також такі, що стосуються життя та діяльності видатних діячів держави, політичних партій, громадських і релігійних організацій, науки, культури та мистецтва;

предмети музейного значення, знайдені під час археологічних розкопок;

складові частини та фрагменти архітектурних, історичних, художніх пам’яток і пам’яток монументального мистецтва;

старовинні книги та інші видання, що становлять історичну, художню, наукову та літературну цінність, окремо чи в колекції;

манускрипти та інкунабули, стародруки, архівні документи, у тому числі кіно-, фото- і фонодокументи, окремо чи в колекції;

унікальні та рідкісні музичні інструменти;

різноманітні види зброї, що має художню, історичну, етнографічну та наукову цінність;

рідкісні поштові марки, інші філателістичні матеріали, окремо чи в колекції;

рідкісні монети, ордени, медалі, печатки та інші предмети колекціонування;

зоологічні колекції, що становлять наукову, культурно-освітню, навчально-виховну або естетичну цінність;

рідкісні колекції та зразки флори і фауни, мінералогії, анатомії та палеонтології.

8.2. Оцінка (визначення розміру) реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення культурних цінностей виконується на засадах незалежної оцінки або судової експертизи (експертного дослідження) з дотриманням Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», вимог міжнародних та національних стандартів оцінки, норм міжнародної оціночної практики, що склалася, у разі надання доказів (документів) щодо наявності культурних цінностей на дату заподіяння шкоди (Облікова документація, у тому числі Науково-уніфікований паспорт Музейного предмета, дані письмових джерел та(або) свідчення відповідних фахівців, або інші документи).

За необхідності під час визначення реальних збитків внаслідок пошкодження, втрати та(або) знищення культурних цінностей залучаються фахівці-мистецтвознавці.

У разі наявності матеріалів мистецтвознавчої експертизи під час проведення оцінки об’єкта, що належить до культурних цінностей, обов’язково враховується інформація цього документа.

8.3. Реальні збитки внаслідок пошкодження, втрати та (або) знищення культурних цінностей можуть бути визначені як ринкова вартість або вартість заміщення (відтворення) з урахуванням вимог національних, міжнародних стандартів оцінки та положень Інструкції про порядок визначення оціночної та страхової вартості пам’яток Музейного фонду України, затвердженої наказом Міністерства культури і мистецтв України від 13 липня 1998 року № 325, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 06 серпня 1998 року за № 496/2936.

8.4. З метою визначення реальних збитків від знищення, втрати культурні цінності поділяють на дві категорії:

1) категорія 1 - культурні цінності, що представлені на вітчизняному та (або) зарубіжному ринках;

2) категорія 2 - інші культурні цінності, що не належать до категорії 1.

8.5. Розмір реальних збитків культурних цінностей, що належать до категорії 1, дорівнює ринковій вартості таких об’єктів, що визначається із застосуванням порівняльного підходу.

Під час застосування порівняльного підходу обов’язково враховується кон’юнктура вітчизняного та зарубіжного ринків культурних цінностей, рівень попиту і пропозиції. Слід також ураховувати, що найбільш об’єктивно комерційну цінність об’єктів, що належать до культурних цінностей, відображає аукціонна торгівля.

Джерелами інформації для визначення ринкової вартості культурних цінностей до пошкодження є фахові довідкові видання, зокрема інформація аукціонів та інших джерел про угоди купівлі-продажу подібного до об’єкта оцінки майна. Інформація джерел, що використовується, повинна бути актуальною на дату, що передує початку військових дій (23 лютого 2022 року).

8.6. Розмір реальних збитків культурних цінностей, що належать до категорії 2, встановлюється на рівні вартості заміщення (відтворення) таких об’єктів з урахуванням їх культурної цінності та визначається із застосуванням витратного підходу.

При реалізації витратного підходу для визначення вартості заміщення (відтворення) вартості культурних цінностей можна використовувати положення існуючих авторських методик оцінки культурних цінностей.

Якщо оцінюваний об’єкт містить дорогоцінні метали та (або) дорогоцінне каміння, до показника вартості реальних збитків додається ринкова вартість дорогоцінних металів та дорогоцінного каміння. Вартість дорогоцінного каміння визначається на основі порівняльного підходу з урахуванням особливостей вітчизняного ринку. Вартість роботи з огранювання або різьблення дорогоцінного каміння не враховується.

IV. Методичні засади оцінки (визначення розміру) упущеної вигоди (неотриманого прибутку)

1. Відповідно до цього розділу здійснюється визначення розміру упущеної вигоди стосовно майна, що призначалося для здійснення комерційної діяльності з метою отримання прибутку або доходу в іншій формі: сільсько-, рибо- та лісогосподарська нерухомість, інвестиційна нерухомість, нерухомість з комерційним потенціалом, ЄМК підприємств, установ та організацій усіх форм власності, корпоративні частки, об’єкти у матеріальній та нематеріальній формах, вартість яких визначається вартістю ЄМК, що створений на їх основі (об’єкти, асоційовані з бізнесом), тощо.

Визначення розміру упущеної вигоди для цілей цієї Методики виконують стосовно майна, власнику (балансоутримувачу, користувачу) якого заподіяні реальні збитки щодо вказаного майна, які й були причиною упущеної вигоди.

У разі коли існують підстави пов’язувати виникнення упущеної вигоди з наслідками збройної агресії, але з причин інших, ніж заподіяння реальних збитків щодо майна власника (балансоутримувача, користувача), оцінка (визначення розміру) упущеної вигоди здійснюється з дотриманням Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», вимог міжнародних та національних стандартів оцінки, норм міжнародної оціночної практики, що склалася. У цих випадках звіт про оцінку (висновок експерта) повинен містити обґрунтування відхилення від положень цієї Методики.

2. Для цілей цієї Методики під упущеною вигодою розуміють розмір накопиченого протягом визначеного періоду часу прибутку, що його міг отримати власник (балансоутримувач, користувач) пошкодженого, втраченого та (або) знищеного майна за умови, що майно не було пошкоджене, знищене або втрачене внаслідок збройної агресії.

3. Грошовий потік, що відображає упущену вигоду, визначають як такий, що номінований в умовних грошових одиницях. Для цілей цієї Методики за умовну грошову одиницю приймають долар США.

4. Якщо підприємство, утворене на основі ЄМК, демонструвало збиткову діяльність за підсумками 2020 і 2021 років, оцінку упущеної вигоди щодо нього не проводять.

Якщо державне або комунальне підприємство, або підприємство, у якому є частка держави, що демонструвало збиткову діяльність за підсумками 2020 і 2021 років, має велике суспільне/державне значення, оцінка упущеної вигоди здійснюється з дотриманням вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», вимог міжнародних та національних стандартів оцінки, норм міжнародної оціночної практики, що склалася, шляхом аналізу причин збільшення збитків підприємства внаслідок збройної агресії. У такому випадку звіт про оцінку (висновок експерта) повинен містити обґрунтування відхилення від положень цієї Методики та обґрунтування того, що збитковість підприємства зумовлена саме суспільними/державними функціями, які це підприємство здійснює, а не пов’язана, зокрема з трансфертним ціноутворенням, функціонуванням у складі групи підприємств з особливостями внутрішніх розрахунків, некомпетентним управлінням тощо.

5. Визначення розміру упущеної вигоди передбачає проведення таких оціночних процедур:

аналіз та визначення тривалості строку компаундування, у межах якого враховується упущена вигода від активу (майна);

обчислення річного розміру грошових потоків та переведення в розмір на місяць протягом усього строку компаундування;

обґрунтування складових ставки компаундування та її визначення;

визначення майбутньої вартості грошових потоків на кінець строку компаундування шляхом компаундування цих грошових потоків.

5.1. Максимальна тривалість загального строку компаундування, у межах якого враховується упущена вигода, не повинна перевищувати суму таких строків:

строк з дати, що відповідає даті порушення цивільного права у зв’язку із знищенням, втратою або пошкодженням майна, до дати спливу трьох місяців з дати припинення чи скасування періоду воєнного стану внаслідок збройної агресії;

строк, необхідний для підготовки місця розташування активу до відновлення (заходи з розмінування та очищення території, демонтаж залишків будівель та споруд, підготовка будівельного майданчика та інше);

строк технічного відновлення активу до стану, у якому він перебував на дату заподіяння шкоди, відповідно до існуючих нормативних показників тривалості будівництва, реконструкції або ринкових даних щодо строків будівництва, реконструкції подібного майна, які визначають відповідно до ДСТУ Б А.3.1-22:2013 «Визначення тривалості будівництва об’єктів» або ринкових даних щодо строків будівництва, реконструкції подібного майна.

5.2. Дата оцінки встановлюється окремо завданням на оцінку відповідно до нормативних вимог.

За відсутності встановлених нормативних вимог дата оцінки обирається такою, що співпадає з датою, якою закінчується строк компаундування, зазначений у підпункті 5.1 цього пункту, або встановлюється замовником.

У разі коли це передбачено завданням на оцінку, дата оцінки обмежує тривалість строку компаундування, зазначеного в підпункті 5.1 цього пункту. У такому випадку загальний строк компаундування починається з дати, що відповідає даті порушення цивільного права у зв’язку із знищенням або пошкодженням майна, та закінчується датою оцінки.

У разі коли це передбачено завданням на оцінку, дата оцінки встановлюється замовником як така, що передує закінченню строку компаундування, зазначеного в підпункті 5.1 цього пункту. Тоді та частина грошових потоків, що розглядається як неотримана за період з дати оцінки по дату закінчення цього строку компаундування, повинна дисконтуватися до дати оцінки. Ставка дисконтування обирається такою, яка відображає всі ризики, притаманні діяльності на основі такого активу.

5.3. Оскільки грошові надходження від майбутнього відшкодування упущеної вигоди, як правило, оподатковуються як звичайний дохід, для цілей цієї Методики грошовим потоком, що використовують для визначення розміру упущеної вигоди, є прибуток до оподаткування, крім випадків, передбачених абзацом другим цього підпункту. Неотриманий прибуток за визначений період часу обчислюють як такий, що мав би бути отриманий підприємством, діяльність якого заснована на майні, визначеному в пункті 1 цього розділу, за умови відсутності наслідків збройної агресії.

У разі коли існують підстави пов’язувати виникнення упущеної вигоди з іншими факторами, ніж неодержання підприємством прибутку, або наявність упущеної вигоди не є наслідком збиткової діяльності підприємства, аналіз неотриманих грошових потоків та оцінка (визначення розміру) упущеної вигоди здійснюється з дотриманням вимог цієї Методики або інших нормативно-правових актів з питань оцінки майна, розроблених відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та вимог міжнародних та національних стандартів оцінки, міжнародної оціночної практики, що склалася. У таких випадках звіт про оцінку (висновок експерта) повинен містити обґрунтування відхилення від положень цієї Методики.

5.4. Вхідними даними для розрахунку такого неотриманого прибутку є значення статей доходів та витрат підприємства, діяльність якого заснована на майні, визначеному в пункті 1 цього розділу, із звіту про фінансові результати (звіту про сукупний дохід) за 2020 та 2021 роки. Для кожного активу (майна) відповідні грошові потоки, які б цей актив приносив протягом строку компаундування за умов, якби не відбулося збройної агресії, визначають таким чином.

5.5. У разі якщо майно, на якому заснована діяльність підприємства, втрачено, знищено повністю або до такого рівня, що операційна діяльність підприємства неможлива без повної заміни та відновлення пошкодженого та знищеного майна, неотриманий прибуток, що в подальшому необхідно компаундувати, для базового періоду часу один рік обчислюють як середнє арифметичне:

__________
* Значення усередненого курсу умовної грошової одиниці засновані на середніх офіційних курсах гривні до долара США за 2020 та 2021 роки за даними Національного банку України.

У разі коли прибуток підприємства у 2020 або у 2021 році мав від’ємне значення (збитки), під час розрахунку значення неотриманого прибутку для базового періоду часу один рік значення прибутку підприємства приймають на рівні нуля.

Якщо підприємство було створене та розпочало операційну діяльність тільки у 2020 році, значення неотриманого прибутку для базового періоду часу один рік приймається на рівні 2021 року:

5.6. У загальному випадку значення прибутків до оподаткування E2020, E2021 обчислюють за даними звіту про фінансові результати (форма № 2) за відповідний рік за такою формулою:

У разі якщо підприємство складає звітність відповідно до П(С)БО 25 «Спрощена фінансова звітність» за формою № 2-м, значення рядків «Адміністративні витрати» (2130), «Витрати на збут» (2150), «Інші доходи» (2240) та «Інші витрати» (2270) окремо не враховують.

Якщо підприємство складає звітність відповідно до П(С)БО 25 «Спрощена фінансова звітність» за формою № 2-мс, значення прибутків до оподаткування E2020, E2021 обчислюють за даними звіту про фінансові результати за відповідний рік за такою формулою:

Якщо підприємство складає звітність за формами, специфічними для визначених видів діяльності (наприклад, банківська діяльність), значення прибутків до оподаткування E2020, E2021 обчислюють з використанням аналогічних за економічним змістом рядків звіту про фінансові результати.

Якщо діяльність ЄМК здійснюється на організаційній базі фізичної особи - підприємця і не передбачає складання розгорнутої звітності, значення прибутків до оподаткування E2020, E2021 обчислюють за даними податкової декларації платника єдиного податку - фізичної особи - підприємця за відповідний рік за такою формулою:

_________
* Рівень рентабельності операційної діяльності малих підприємств заснований на даних Державної служби статистики України (www.ukrstat.gov.ua) щодо рентабельності операційної діяльності підприємств за 2019 - 9 міс. 2021 років.

5.7. У разі якщо майно було не знищене, втрачене, а пошкоджене частково (зокрема були знищені, втрачені або пошкоджені окремі підрозділи ЄМК, у той час як інші підрозділи зберігають можливість здійснювати операційну діяльність), неотриманий прибуток, що в подальшому необхідно компаундувати, обчислюють з урахуванням неотриманого прибутку саме від підрозділів, що втратили спроможність здійснювати операційну діяльність, за такою формулою:

У разі якщо підприємство складає звітність відповідно до П(С)БО 25 «Спрощена фінансова звітність» за формою № 2-м, значення рядка «Витрати на збут» (2150) окремо не враховують.

Якщо підприємство складає звітність за формами, специфічними для визначених видів діяльності (наприклад, банківська діяльність), значення прибутків до оподаткування E2020, E2021 обчислюють за формулою, зазначеною в цьому підпункті, з використанням аналогічних за економічним змістом рядків звіту про фінансові результати.

Якщо підприємство складає звітність відповідно до П(С)БО 25 «Спрощена фінансова звітність» за формою № 2-мс, значення прибутків до оподаткування E2020, E2021 обчислюють за даними звіту про фінансові результати за відповідний рік за такою формулою:

Значення вказаних коефіцієнтів отримують на підставі первинних даних обліку підприємства за кожний відповідний рік як відношення:

зменшення (або збільшення) значень вказаних економічних показників (статей) внаслідок заподіяння реальних збитків відповідному майну, які й були причиною упущеної вигоди,

до нескоригованого значення вказаного економічного показника.

5.8. Щомісячне значення неотриманого прибутку розраховують на базі розміру неотриманого прибутку для базового періоду часу один рік шляхом її нормування на кількість місяців у році за такою формулою:

5.9. Вартість реверсії під час визначення розміру упущеної вигоди не обчислюють.

5.10. Для цілей цієї Методики ставку компаундування YComp визначають як норму прибутку, що відображає вартість грошей у часі та премію за ризик країни та відповідає обраній для проведення оцінки упущеної вигоди моделі грошового потоку.

За норму прибутку, значення якої становить 8,61 %, обирають дохідність українських єврооблігацій з терміном погашення у 2032 році (строк 10 років до погашення), усереднену за період з листопада 2021 року по січень 2022 року включно*.

__________
* Дохідність українських єврооблігацій усереднена за три місяці (листопад 2021 року - січень 2022 року) за даними https://www.eavex.com.ua/ukr/research/, що безпосередньо передують початку військових дій та є репрезентативними з точки зору такої дохідності.

5.11. Компаундування для визначення загального розміру упущеної вигоди здійснюють за такою формулою:

Ставка компаундування в перерахунку на місяць розраховується за такою формулою:

5.12. Після визначення розміру упущеної вигоди в еквіваленті умовної грошової одиниці її значення переводять в гривневий еквівалент за курсом Національного банку України на дату оцінки.

V. Методичні засади оцінки (визначення розміру) потреб у відновленні майна

1. Відповідно до цього розділу здійснюється оцінка (визначення розміру) потреб у відновленні:

нерухомого майна;

ТЗ, товарно-матеріальних запасів та поточних біологічних активів;

активів підприємств (установ, організацій) усіх форм власності як ЄМК, рухомого майна (машин та обладнання) та довгострокових біологічних активів.

2. Оцінка (визначення розміру) потреб у відновленні нерухомого майна здійснюється з такими особливостями:

2.1. Оцінка (визначення розміру) потреб у відновленні пошкодженого та знищеного нерухомого майна передбачає визначення валової вартості девелопменту.

2.2. Прийнятною ринковою процедурою визначення валової вартості девелопменту слугує модель компаундування грошових потоків, що ґрунтується на принципі невідшкодованої інвестиції і в рамках якої валова вартість девелопменту визначається сумою майбутньої вартості ділянки землі, достатньої для розміщення та експлуатації (обслуговування) об’єкта будівництва, і майбутньої вартості прямих та непрямих витрат на її поліпшення з використанням сучасних проєктних рішень, матеріалів і технологій.

2.3. Під час визначення валової вартості девелопменту необхідно враховувати притаманні розвитку нерухомості ризики: непередбачені ускладнення, що збільшують будівельні витрати; зрив строків поставок та виконання робіт; затримки в пошуку покупців чи орендарів для завершеної розвитком нерухомості; інфляція тощо.

Урахування зазначених ризиків повинно бути здійснено одним з таких способів:

шляхом включення відповідних витрат до вартості заміщення (відтворення) поліпшень (коштів на покриття ризику всіх учасників будівництва; на покриття додаткових витрат, зв’язаних з інфляційними процесами; на оплату гонорарів консультантів тощо),

шляхом коригування ставки компаундування.

2.4. Компонентами моделі компаундування грошових потоків є первинна інвестиція (витрати на придбання ділянки землі); вартість заміщення чи відтворення (прямі та непрямі витрати на поліпшення) та процентна ставка (ставка компаундування, значення якої детерміновано тривалістю строку будівництва (розвитку) та забезпечує інтерес інвестора та інтерес девелопера).

2.5. Валова вартість девелопменту розраховується за такою формулою:

Валова вартість девелопменту частини знищеного об’єкта (квартири, приміщення) визначається як її частка в загальній площі (будівельному об’ємі чи іншій одиниці функціонального призначення) такого об’єкта.

Валова вартість девелопменту для групи одиниць нерухомого майна обчислюють як суму пооб’єктних результатів.

Середнє значення валової вартості девелопменту для групи одиниць нерухомого майна обчислюють як середню величину, зважену за загальною площею (будівельним об’ємом чи іншою одиницею функціонального призначення) будівлі кожної одиниці нерухомості.

2.6. Вартість ділянки землі визначають шляхом зіставлення продажів подібних за місцем розташування, розміром та передбаченим характером поліпшень вакантних земельних ділянок або шляхом обчислення її залишкової вартості у складі нещодавно завершеної розвитком нерухомості з близькими до оцінюваної нерухомості характеристиками.

Якщо для визначення ринкової вартості конкретної ділянки землі недостатньо ринкових доказів, валова вартість девелопменту обчислюється за допомогою ситуаційних класів, кожний з яких відповідатиме частці землі у валовій вартості девелопменту за припущення, що розмір земельної ділянки відповідає нормативному:

Обчислення валової вартості девелопменту багатоквартирної житлової нерухомості за цією Методикою припускає можливість використовувати укрупнені показники значення частки землі у валовій вартості девелопменту залежно від ситуаційного класу об’єкта нерухомості, що відповідає розташуванню такого об’єкта в межах різних за розміром населених пунктів, згідно з додатком 7 до цієї Методики.

2.7. Вартість заміщення (відтворення) включає прямі витрати (вартість будівництва) та непрямі витрати (гонорари консультантів та витрати на маркетинг), достатні для створення (придбання) відповідного об’єкта поліпшення.

У разі потреби вартість заміщення (відтворення) розподіляється за конструктивними елементами будівлі (споруди) з урахуванням тривалості строку корисного використання цих елементів.

2.8. Вартість будівництва відповідає грошовій сумі, за яку підрядник згоден виконати замовлення з будівництва відповідно до наданої йому проєктної документації та з урахуванням ризиків, усунути які немає можливості.

Обов’язковими складовими вартості будівництва є:

безпосередні витрати, необхідні для розробки проєктної документації, спорудження (реконструкції) основного об’єкта будівництва, благоустрою та озеленення території;

супутні витрати, пов’язані з підготовкою території будівництва, спорудженням у межах ділянки землі допоміжних та обслуговуючих об’єктів і мереж (якщо вони не є об’єктами окремої оцінки), зведенням та розбиранням тимчасових будівель і споруд, покриттям витрат замовника і підрядних будівельних організацій, пов’язаних із здійсненням будівництва, а також на окремі види робіт, які виконуються під час будівництва, утриманням служби замовника та інжинірингові послуги;

кошторисний прибуток;

кошти на покриття адміністративних витрат будівельних організацій;

кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва;

кошти на покриття додаткових витрат, пов’язаних з інфляційними процесами;

податки, збори, обов’язкові платежі, встановлені законодавством і не враховані складовими вартості будівництва.

Підсумкову суму будівельних витрат зменшують на розмір зворотних сум за рахунок повторного використання тимчасових будівель.

Обчислення вартості заміщення (відтворення) за цією Методикою припускає можливість використовувати укрупнені показники витрат на будівництво, визначені Міністерством розвитку громад та територій України, з відповідним коригуванням (у разі потреби) на розбіжності між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки в основних елементах порівняння.

2.9. Значення ставки компаундування i, яке детерміновано тривалістю будівництва (розвитку), вираженою кількістю місяців h, обчислюють на підставі річної ставки компаундування iA:

Значення річної процентної ставки iA, що забезпечує інтерес інвестора (вартість фінансування) iF та інтерес девелопера (прибуток девелопера) iD, розраховують за такими формулами:

Для цілей цієї Методики вартість фінансування на дату оцінки обчислюють як процентну ставку на підставі даних вебсайту www.Global-Rates.com про річну ставку LIBOR у доларах США, значення якої збільшене на премію за ризик країни.

Як альтернатива, інтерес девелопера відображається як частка валової вартості девелопменту р. У цьому разі модель компаундування грошових потоків матиме такий вид:

Тривалість періоду будівництва (розвитку) визначають залежно від призначення земельного поліпшення, його розміру та конструктивного вирішення.

Визначення тривалості будівництва згідно з цією Методикою припускає можливість використовувати усереднені показники тривалості будівництва, встановлені для будівель і споруд різного призначення, розміру та конструктивного вирішення відповідно до ДСТУ Б А.3.1-22:2013 «Визначення тривалості будівництва об’єктів», з відповідним коригуванням (у разі потреби) на розбіжності між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки в основних елементах порівняння.

2.10. Усі витрати, пов’язані з придбанням ділянки землі та її відповідним поліпшенням, у тому числі їх фінансування та прибуток девелопера, незалежно від того, чи здійснювався розвиток із залученням сторонніх або власних ресурсів, повинні бути враховані або за ціною, сплаченою за них на ринку (явні витрати), або за альтернативною вартістю - доходу, який міг би бути отриманий за власні ресурси на ринку (неявні витрати).

2.11. Значення валової вартості девелопменту, обчислене за моделлю компаундування грошових потоків, узгоджується (у разі можливості) з ціною, яку можна отримати на дату оцінки при продажу завершеного розвитком (будівництвом) об’єкта нерухомого майна на ринку.

2.12. У разі втрати нерухомого майна або визнання неможливим його відновлення в межах існуючої ділянки землі обсяг потреб у відновленні такого майна дорівнює валовій вартості девелопменту.

2.13. У разі пошкодження чи знищення земельних поліпшень нерухомого майна обсяг потреб у відновленні такого майна дорівнює валовій вартості девелопменту, зменшеній на вартість знищеного (пошкодженого) нерухомого майна.

Визначення обсягу потреб у відновленні пошкодженого (знищеного) нерухомого майна згідно з цією Методикою припускає можливість використовувати лише частину моделі валової вартості девелопменту, пов’язану з вартістю заміщення (відтворення), з урахуванням загального ступеня придатності земельних поліпшень для подальшого використання:

Вартість заміщення (відтворення) збільшують на додаткові витрати, пов’язані з виконанням робіт з демонтажу та утилізації пошкодженої (знищеної) будівлі (споруди) чи її конструктивних елементів (дверей, вікон, опорядження, санітарно- та електротехнічного обладнання), якщо ці витрати не були об’єктом окремої оцінки.

Ступінь придатності конструктивних елементів будівлі (споруди) для подальшого використання визначається за результатами технічного обстеження будівлі чи споруди, що здійснюється відповідно до Порядку проведення обстеження прийнятих в експлуатацію об’єктів будівництва, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 квітня 2017 року № 257, та (або) Методики обстеження будівель та споруд, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, бойових дій та терористичних актів, затвердженої наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 квітня 2022 року № 65.

Загальний ступінь придатності будівлі (споруди) для подальшого використання відповідатиме сумі ступенів придатності окремих конструктивних елементів, зважених на їх частку у вартості заміщення (відтворення) будівлі чи споруді:

2.14. Оцінка (визначення розміру) потреб у відновленні пошкодженого об’єкта, незавершеного будівництвом, передбачає аналіз відповідності затвердженого проєкту найкращому та найбільш ефективному використанню землі в районі розташування такого об’єкта на дату оцінки і в разі потреби здійснюється з урахуванням витрат та ризиків, пов’язаних із завершенням будівництва за альтернативним проєктом.

2.15. Валова вартість девелопменту частини знищеного об’єкта (квартири, приміщення) визначається як її частка в загальній площі (будівельному об’ємі чи іншій одиниці функціонального призначення) такого об’єкта.

Валову вартість девелопменту для групи одиниць нерухомого майна обчислюють як суму пооб’єктних результатів.

Середнє значення валової вартості девелопменту для групи одиниць нерухомого майна обчислюють як середню величину, зважену за загальною площею (будівельним об’ємом чи іншою одиницею функціонального призначення) будівлі кожної одиниці нерухомості.

3. Для цілей цієї Методики розмір потреб у відновленні пошкоджених та знищених, втрачених ТЗ, товарно-матеріальних запасів та поточних біологічних активів дорівнює розміру реальних збитків, визначених відповідно до вимог пунктів 3-5 розділу III цієї Методики.

4. Оцінка потреб у відновленні активів підприємств (суб’єктів господарювання, установ, організацій) усіх форм власності таких, як ЄМК, рухоме майно (машини та обладнання) та довгострокові біологічні активи, здійснюється з дотриманням таких особливостей:

4.1 Ця Методика передбачає визначення розміру потреб у відновленні активів підприємств (суб’єктів господарювання, установ, організацій) усіх форм власності, таких як ЄМК, що були пошкоджені та(або) знищені, втрачені внаслідок збройної агресії Російської Федерації.

Положення цієї Методики поширюються на визначення розміру потреб у відновленні пошкоджених або знищених, втрачених активів: нерухомого та рухомого майна (машин та обладнання), довгострокових біологічних активів тощо, якщо такі активи є об’єктом окремої оцінки.

Ця Методика не поширюється на визначення розміру потреб у створенні ЄМК нових підприємств, передбачених комплексним планом просторового розвитку території територіальної громади, а також його невід’ємних складових, у частині розміщення виробничих об’єктів.

4.2. Оцінка потреб у відновленні об’єктів нерухомого майна, рухомого майна (машин та обладнання), довгострокових біологічних активів ЄМК підприємства враховує:

або витрати на відтворення знищеного ЄМК;

або витрати на відтворення знищених активів та витрати на відновлення пошкоджених активів у складі пошкодженого ЄМК.

Такі витрати відображають вартість заміщення комплексу необхідних активів, який відповідає, як правило, сучасному еквіваленту активу, що має подібну до оцінюваного активу функціональність, але при цьому заснований на сучасному проєктному рішенні і збудований або виготовлений з використанням сучасних, економічних матеріалів і технологій.

4.3. Прийнятна ринкова процедура визначення розміру потреб у відновленні активів підприємств (суб’єктів господарювання, установ, організацій) усіх форм власності, таких як ЄМК, заснована на моделі компаундування грошових потоків та ґрунтується на принципі невідшкодованої інвестиції. У межах моделі розмір потреб у відновленні в загальному випадку визначається сумою майбутньої вартості ділянки землі, достатньої для розміщення й експлуатації (обслуговування) ЄМК підприємства, та майбутньої вартості прямих та непрямих витрат на її поліпшення з використанням сучасних проєктних рішень, матеріалів і технологій, що включають витрати:

на відтворення в необхідному обсязі будівель, споруд та інших земельних поліпшень ЄМК підприємства;

на придбання, транспортування, монтаж, пуско-налагоджувальні роботи в необхідному обсязі рухомого майна (машин та обладнання) ЄМК підприємства;

на придбання, транспортування та розвиток в необхідному обсязі довгострокових біологічних активів ЄМК підприємства.

Таку модель використовують для визначення розміру потреб у відновленні як знищених, втрачених, так і пошкоджених активів підприємств (суб’єктів господарювання, установ, організацій) усіх форм власності, таких як ЄМК, у тому числі в частині потреб у відновленні окремих активів з категорій, що вказані вище.

4.4. Компонентами моделі компаундування грошових потоків є витрати на придбання ділянки землі (у разі потреби); вартість заміщення (прямі та непрямі витрати на заміщення будівель, споруд та інших земельних поліпшень, рухомого майна, довгострокових біологічних активів) та процентна ставка (ставка компаундування, значення якої детерміновано тривалістю строку відновлення та забезпечує інтерес інвестора та інтерес того, хто забезпечує відновлення ЄМК підприємства):

Під час компаундування, заснованого на моделі майбутньої вартості таких витрат, у загальному випадку використовують дискретні грошові потоки, що враховують нерівномірний розподіл витрат на відновлення протягом періоду будівництва (відновлення).

4.5. Суми витрат на відновлення встановлюють на підставі результатів технічного обстеження активів ЄМК, які зазнали шкоди, аналізу економічної доцільності відновлення цих активів.

Суми витрат у загальному випадку включають:

витрати на придбання ділянки землі (у разі необхідності);

витрати на будівельні та інші матеріали;

витрати на придбання технологічного обладнання;

витрати на оплату праці;

транспортні витрати;

витрати на монтажні та пуско-налагоджувальні роботи;

витрати на оплату професійних послуг (проєктування, дозволи, юридичні послуги тощо);

інші гонорари (комісія тощо);

накладні витрати;

оплату податків.

До витрат «нульового» періоду належать початкові витрати на придбання ділянки землі (у разі необхідності), оплату робіт з виготовлення, узгодження та затвердження проєктної документації, витрати на отримання дозволів тощо.

4.6. Загальний обсяг витрат, необхідних для відновлення пошкодженого майна, збільшують на додаткові витрати, пов’язані з виконанням робіт з демонтажу та утилізації пошкоджених будівель (споруд), їх конструктивних елементів, пошкодженого обладнання, якщо вони не були об’єктом окремої оцінки.

4.7. Розмір потреб у відновленні не враховує початкових інвестицій у робочий капітал (оборотні засоби), необхідних для того, щоб розпочати господарську діяльність на базі необоротних активів ЄМК підприємств, рухомого майна (машин та обладнання) та довгострокових біологічних активів.

4.8. Вхідними даним щодо витрат на відновлення ЄМК слугують дані технічної інвентаризації, технічного обстеження та узгоджені з потребами громад, що визначені відповідною Програмою комплексного відновлення населеного пункту (території) за її наявності, інвестиційні проєкти, плани розвитку підприємств, затверджені в установленому порядку, тощо.

Обсяг витрат заснований на інформації щодо технічної можливості, економічної доцільності відновлення пошкодженого ЄМК підприємства шляхом виконання робіт з реконструкції, капітального чи поточного ремонту (або будівництва нових ЄМК підприємства замість тих, що зруйновані, з визначенням застосування проєктів повторного використання), а також параметрами виробничої потужності та номенклатури продукції ЄМК підприємства, що відновлюється.

4.9. Під час визначення потреб у відновленні необхідно враховувати ризики, що притаманні відновленню активів підприємств (установ, організацій) усіх форм власності як ЄМК: непередбачені ускладнення, що збільшують витрати; зрив строків поставок матеріалів, обладнання та виконання робіт; непередбачувані погодні умови; інфляція тощо.

Урахування зазначених ризиків повинно бути здійснено одним з таких способів:

шляхом включення відповідних витрат до суми витрат на відновлення ЄМК підприємства (коштів на покриття ризику всіх учасників проєкту; на покриття додаткових витрат, пов’язаних з інфляційними процесами; на оплату гонорарів консультантів тощо),

шляхом коректування ставки компаундування.

Необхідно уникати подвійного врахування ризиків.

4.10. Значення річної ставки компаундування, що забезпечує інтерес інвестора (вартість фінансування) iF та інтерес (маржу прибутку) того, хто забезпечує відновлення ЄМК підприємства, iD, обчислюють за такими формулами:

При цьому оцінку вартості фінансування здійснюють за процентними ставками, які пропонують на кредитному ринку (проєктне фінансування) на дату оцінки залежно від статусу позичальника та ризиків, пов’язаних з передбаченим проєктом відновлення (будівництва).

Розмір маржи прибутку відповідає рівню ризику, що бере на себе той, хто забезпечує відновлення ЄМК, залежно від складності та тривалості відновлення.

4.11. Розмір потреб у відновленні активів підприємств (суб’єктів господарювання, установ, організацій) усіх форм власності таких, як ЄМК, рухомого майна (машин та обладнання) та довгострокових біологічних активів, визначається без урахування розміру податку на додану вартість.

4.12. Розмір потреб у відновленні активів підприємств (суб’єктів господарювання, установ, організацій) усіх форм власності, таких як ЄМК, визначається окремо для комплексів активів, що розташовані на окремих земельних ділянках, які перебувають у власності, оренді або у користуванні підприємства.

КЛАСИФІКАТОР
житлових будинків залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриття та строку їхньої служби

КЛАСИФІКАТОР
нежитлових будівель залежно від матеріалу фундаментів, стін і перекриття та строку їхньої служби

ПОКАЗНИКИ
значення встановленого строку служби інженерних споруд (орієнтовні)

ПОКАЗНИКИ
коефіцієнта, що характеризує культурну цінність нерухомого об’єкта культурної спадщини

__________
* Зазвичай це культові споруди та інші визначні за архітектурним рішенням та історичним значенням нерухомі об’єкти культурної спадщини, що розташовуються переважно в центральній частині населених пунктів.
** Зазвичай це замки, фортеці, палаци, монастирі, окремі культові споруди.

ПОКАЗНИКИ
індексів зміни вартості продукції підприємств машинобудування

КЛАСИФІКАТОР
рухомого майна (машин та обладнання)*